Negli ultimi tempi, una domanda ricorre sempre più spesso nei colloqui con i nostri clienti: “Se vendo casa adesso, quanto devo pagare di tasse?“. È una domanda più che legittima, che fino a qualche anno fa aveva una risposta relativamente semplice. Oggi, per chi ha ristrutturato con il Superbonus, il quadro è cambiato e… non sempre in meglio.
Dal 2024 è infatti in vigore una norma che introduce una tassazione specifica sulla plusvalenza ricavata dalla vendita di immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110%. Chi non ne è a conoscenza rischia di trovarsi, a rogito già fatto, con un peso fiscale che non aveva messo in preventivo.
Cos’è la plusvalenza e come funziona normalmente
Per capire la portata della novità, occorre prima chiarire come funziona la tassazione sulle vendite immobiliari in condizioni ordinarie.
Quando si vende un immobile ricavando più di quanto è costato acquistarlo, la differenza prende il nome di plusvalenza. Non si tratta sempre di un reddito tassabile: la legge prevede che, decorsi cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza sia completamente esente da imposte. Il proprietario che vende dopo questo periodo incassa il guadagno senza obblighi fiscali aggiuntivi (salvo alcune eccezioni legate agli immobili ricevuti per donazione o successione, per i quali vigono regole a sé).
Quando la tassazione si applica, la base di calcolo si determina sottraendo dal prezzo di vendita il costo originario dell’immobile, incrementato di tutte le spese documentate che ne hanno aumentato il valore: interventi di ristrutturazione straordinaria sostenuti direttamente, parcella del notaio, imposte di registro pagate all’acquisto, oneri catastali e urbanistici. Più queste voci sono consistenti e documentate, minore sarà la quota di plusvalenza su cui l’imposta viene calcolata.
L’aliquota è fissata al 26% e si versa come imposta sostitutiva direttamente al notaio in sede di atto.
Perché molto cambia con il Superbonus 110%
Il meccanismo appena descritto subisce una modifica rilevante quando sull’immobile sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus 110% attraverso lo sconto in fattura o la cessione del credito.
In questi casi, i costi della ristrutturazione sono stati coperti interamente dall’incentivo statale. Il proprietario non ha sostenuto quella spesa di tasca propria e proprio per questo motivo il legislatore ha ritenuto che non fosse corretto permettergli di usarla nuovamente per abbassare la plusvalenza tassabile. Farlo significherebbe beneficiare due volte della stessa misura: prima con i lavori finanziati dallo Stato, poi con una minore pressione fiscale in vendita.
La conseguenza pratica è che chi cede un immobile ristrutturato con il Superbonus entro dieci anni dalla conclusione degli interventi si vede applicare una plusvalenza più alta, talvolta significativamente, rispetto a quanto si aspetterebbe.
La regola, è importante dirlo con chiarezza, vale esclusivamente per chi ha scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito abbinati all’aliquota del 110%. Chi ha invece detratto le spese anno per anno in dichiarazione dei redditi, oppure ha usufruito di incentivi con percentuali inferiori, non è interessato da queste restrizioni e può continuare a dedurre i costi degli interventi per intero.
A chi si applica la norma
Sono soggetti alla disciplina tutti coloro che vendono, entro il decennio successivo alla fine dei lavori, un immobile sul quale il Superbonus è stato applicato, che si tratti di un appartamento, di una villetta o di una quota di proprietà in un edificio condominiale.
La norma non si applica in due circostanze:
- quando l’immobile è stato acquisito per eredità;
- quando l’immobile ha rappresentato l’abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo rilevante.
Un elemento spesso trascurato, ma di grande rilevanza pratica è che secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 13/E del 2024, la norma si applica anche ai proprietari di unità abitative in condomini che hanno effettuato lavori sulle parti comuni (tetto, facciata, scala, impianti condivisi) anche laddove il singolo appartamento non sia stato minimamente toccato.
Quanto si paga: i numeri alla mano
L’imposta varia in base all’intervallo di tempo trascorso tra la fine dei lavori e la data della cessione.
Vendita prima del quinto anno
È la situazione più penalizzante. Le spese sostenute per gli interventi agevolati al 110% con sconto in fattura o cessione del credito vengono interamente escluse dal computo: non possono essere sommate al costo di acquisto per ridurre la base imponibile. La plusvalenza tassabile risulta quindi più alta.
Simulazione:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- Costo lavori Superbonus: 80.000 € (esclusi dal calcolo)
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 130.000 €
- Imposta al 26%: 33.800 €
Vendita dopo il quinto anno e prima del decimo
Passata questa soglia, una parte delle spese viene recuperata: il 50% dei costi degli interventi agevolati può essere sommato al prezzo di acquisto, abbassando di conseguenza la base imponibile.
Stessa simulazione, ma con vendita all’ottavo anno:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- 50% costi Superbonus deducibili: 40.000 €
- Costo complessivo riconosciuto: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 90.000 €
- Imposta al 26%: 23.400 €
Le spese che entrano sempre nel calcolo
Indipendentemente da quando avviene la vendita, possono sempre essere computate le spese documentate estranee al Superbonus che hanno accresciuto il valore dell’immobile: lavori straordinari finanziati autonomamente, costi notarili e fiscali sostenuti in fase di acquisto, oneri urbanistici e catastali. Restano fuori le spese di gestione ordinaria come condominio, utenze, piccole riparazioni.
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I territori in cui operiamo, dalla Capitale alla provincia di Frosinone, presentano caratteristiche molto diverse tra loro, ma un denominatore comune: il Superbonus ha avuto una diffusione capillare in entrambe le aree, con migliaia di interventi completati tra il 2021 e il 2023.
A Roma, dove i valori immobiliari sono strutturalmente elevati e la domanda è costante, la plusvalenza da vendita può raggiungere cifre importanti, e l’imposta di conseguenza. Nel frusinate, dove il mercato è più contenuto ma gli interventi di riqualificazione energetica sono stati numerosissimi anche nei centri minori, la questione riguarda una platea ampia di proprietari che spesso non si aspetta di dover affrontare questo tema.
In entrambi i casi, il consiglio è lo stesso: non improvvisare. Prima di avviare qualsiasi trattativa, è indispensabile fare i conti con precisione.
Ecco perché siamo a disposizione per valutare insieme la tua situazione, con il supporto di consulenti fiscali esperti che collaborano con il nostro studio. Un appuntamento può fare la differenza tra una vendita consapevole e una sorpresa da decine di migliaia di euro. Contattaci qui!