C’è qualcosa di strutturalmente diverso nel mercato immobiliare romano rispetto a qualsiasi altra città italiana. Roma non è semplicemente grande: è complessa, stratificata, capace di assorbire domanda dalle più diverse direzioni e di rigenerarsi continuamente.
Gli ultimi numeri dell’OMI – Agenzia delle Entrate, aggiornati al terzo trimestre 2025 in attesa di mettere le mani su quelli conclusivi dello scorso esercizio, lo confermano con chiarezza: 8.327 abitazioni compravendute, un incremento del 6,4% su base annua, in un contesto nazionale già positivo che segna una crescita media dell’8,5%.
Il risultato è tutt’altro che scontato per una città di queste dimensioni. Mercati più piccoli e dinamici crescono a ritmi più veloci proprio perché partono da volumi inferiori, mentre Roma cresce con la costanza di chi sa di potersi permettere un passo solido: la domanda che la alimenta non dipende da un singolo fattore, ma da una molteplicità di spinte che si rinforzano a vicenda.
Acquistare a Roma: fiducia nel futuro
Oltre l’85% degli acquisti di abitazioni effettuati da persone fisiche nella Capitale ha usufruito dell’agevolazione prima casa, per il dato più alto tra tutte le grandi città italiane. Non stiamo parlando di investitori alla ricerca del rendimento più rapido, bensì soprattutto di persone che scelgono questa città per viverla, per mettere radici, per costruire qualcosa di duraturo.
Ed è proprio questo tipo di domanda la più preziosa che un mercato immobiliare possa avere: non evapora al primo segnale di difficoltà, non si sposta al variare delle mode o dei rendimenti alternativi. È la domanda di chi ha già deciso, e cerca “solo” la casa giusta al prezzo giusto.
Il credito sostiene la domanda nonostante i tassi
Con il 60,8% degli acquisti finanziati tramite mutuo ipotecario, Roma si colloca ai vertici nazionali per ricorso al credito, ben al di sopra della media italiana che si ferma al 47%. Un dato che in passato avrebbe potuto destare qualche preoccupazione, ma che oggi va letto in un contesto di tassi in progressivo miglioramento: il tasso medio alla prima rata si attesta al 3,35%, quasi venti punti base in meno rispetto allo stesso trimestre del 2024.
Le famiglie romane stanno tornando a fidarsi del mutuo come strumento di accesso alla casa propria, e lo fanno con maggiore consapevolezza rispetto al passato. Le pratiche che riceviamo sono sempre più elaborate, con acquirenti che si presentano già con una preanalisi bancaria in mano e un budget chiaro in testa. È un mercato che ha maturato, e questa maturità lo rende più stabile.
Affitti: la pressione che muove il mercato
Chi vuole capire dove sta andando il mercato immobiliare romano non può ignorare la componente locativa. Oltre 13.000 nuove locazioni registrate nel trimestre, canoni annui complessivi a 169 milioni di euro con una crescita dell’8,4% rispetto all’anno precedente: numeri che raccontano una città dove trovare casa in affitto è diventato ogni anno più difficile e più costoso.
Il segmento degli affitti per studenti cresce a doppia cifra, quello a canone concordato si espande rapidamente, mentre i contratti ordinari di lungo periodo cedono leggermente terreno. È una rotazione nella composizione dell’offerta locativa che crea opportunità interessanti per i proprietari disposti ad adeguare la propria strategia. Per chi possiede un immobile a Roma oggi, le condizioni per ottenere un rendimento locativo solido non sono mai state così favorevoli negli ultimi anni.
Perché scegliere Roma oggi?
Il mercato romano non promette guadagni facili né scorciatoie. Promette qualcosa di più affidabile: continuità, profondità e una domanda che non si esaurisce.
In uno scenario nazionale in cui alcune piazze cominciano a mostrare segnali di surriscaldamento, Roma mantiene ancora margini di ingresso ragionevoli in molti quartieri, con prospettive di rivalutazione solide nel medio periodo. La nostra esperienza sul campo ci dice che il momento migliore per acquistare nella Capitale è sempre quello in cui si è pronti a farlo. E oggi, quella preparazione vale più che mai.
Uno sguardo al territorio CIS: Frosinone e dintorni
Se Roma si muove su volumi e profondità di domanda uniche, nel territorio CIS (Frosinone e Ciociaria) il mercato è più “di prossimità”: meno rumore, più selettività. E proprio per questo i numeri vanno letti con attenzione, distinguendo capoluogo, poli attrattori e provincia.
Prezzi: cosa raccontano le quotazioni di mercato
Secondo i report di idealista (prezzi “€/m²” basati sugli annunci pubblicati), a gennaio 2026:
- Provincia di Frosinone: 760 €/m², variazione -2,2% su base annua
- Comune di Frosinone: 1.043 €/m², variazione -0,7% annua
- Cassino: 1.240 €/m², variazione +8,6% annua (segnale di una domanda più vivace su specifici poli)
Tradotto: nel frusinate il tema non è “sale o scende il mercato”, ma quali micro-aree e quali prodotti immobiliari stanno intercettando domanda reale (tagli, stato, efficienza, vicinanza ai servizi).
Affitti: pressione in crescita (e opportunità per i proprietari)
Sempre dai report idealista, a gennaio 2026:
- Provincia di Frosinone: 6,9 €/m², +8,0% annuo
- Frosinone (comune): 7,6 €/m², +8,4% annuo
- Cassino: 7,1 €/m², +2,8% annuo
Questo dato è interessante perché, anche in un mercato meno “tirato” di Roma, la componente locativa sta diventando un driver sempre più rilevante: per molti proprietari, la domanda non manca, ma va incontrata con l’offerta giusta (taglio corretto, arredamento/standard, condizioni, posizionamento prezzo).
Demografia: il contesto va considerato (senza allarmismi)
Nel Lazio la popolazione cresce soprattutto dove traina Roma, mentre la provincia di Frosinone risulta in calo del -4,5% rispetto al 2011 (confronto censimenti 2011–2021 riportato in un documento regionale).
Non significa “mercato fermo”, ma significa che nel frusinate la differenza la fanno ancora di più:
- zona e servizi (micro-localizzazione)
- qualità dell’immobile (stato, efficienza, distribuzione)
- prezzo centrato (perché la domanda è più sensibile)