In alcuni quartieri di Roma, a Frosinone e nei piccoli centri dell’area, molti condomini sono composti da poche unità immobiliari, spesso palazzine a due o tre piani dove i rapporti tra vicini sono diretti e quotidiani.
Ebbene, quando un’infiltrazione dal terrazzo del piano superiore danneggia l’appartamento sottostante, la vicinanza tra le parti può essere un vantaggio, ma solo se si sa come gestire la situazione fin dall’inizio.
Riassumiamo di seguito che cosa può accadere e come risolvere ogni problema prima che la situazione degeneri, con potenziali perdite del valore del proprio investimento immobiliare e malumori con i vicini.
Perché conviene affrontare subito la questione
Nei piccoli condomini è frequente che il problema venga inizialmente gestito “in famiglia”, parlandone direttamente con il vicino, senza coinvolgere subito un amministratore o un tecnico. L’approccio può funzionare per piccoli inconvenienti, ma quando il danno è consistente rischia di complicare le cose in un secondo momento, se poi si rende necessario stabilire con precisione le responsabilità.
Una recente sentenza della Cassazione (n. 11585 del 28 aprile 2026) ha ribadito un principio che vale peraltro anche nei condomini più piccoli. Quando l’infiltrazione dipende da più cause (ad esempio uno scarico non pulito e insieme un difetto della pavimentazione) possono essere chiamati a rispondere insieme più soggetti: chi usa la terrazza, il proprietario e, se la terrazza svolge funzione di copertura, anche il condominio nel suo complesso.
Un vantaggio spesso sottovalutato: la responsabilità solidale
Chi subisce il danno, peraltro, non deve preoccuparsi di dividere subito le responsabilità tra i vari soggetti coinvolti. Può infatti chiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi di essi, che sia il vicino che usa il terrazzo, il proprietario (se diverso) o il condominio.
Il principio è evidentemente utile soprattutto nei piccoli condomini della provincia, dove magari manca una gestione professionale e i rapporti si giocano quasi sempre tra privati.
Come gestire la situazione senza arrivare al conflitto
Tutto ciò premesso, è altresì utile riassumere alcuni suggerimenti che possono essere funzionali a una positiva gestione della situazione senza che sfoci in un conflitto:
- Documentare da subito il danno con fotografie e, se possibile, una data certa dei primi segnali.
- Comunicare per iscritto al vicino e all’eventuale amministratore, anche con una semplice email o raccomandata, per avere una traccia.
- Richiedere un sopralluogo tecnico condiviso, prima di procedere con richieste economiche: un perito indipendente può stabilire le cause reali del danno ed evitare discussioni infinite su chi abbia ragione.
- Ricordare che il criterio “un terzo e due terzi” dell’articolo 1126 del Codice Civile riguarda i rapporti interni tra i responsabili, non la richiesta di risarcimento verso chi ha subito il danno.
Un consiglio per chi vive o vende in piccoli condomini
Nei paesi e nelle piccole città della Ciociaria, dove spesso non c’è un amministratore professionista, è ancora più importante avere chiarezza su chi si occupa della manutenzione di terrazzi e lastrici e conservare traccia scritta degli accordi presi tra condòmini nel tempo. È un aspetto che vale la pena verificare anche prima di acquistare un immobile in questi contesti.