Chiedete a dieci agenti immobiliari qual è la tipologia di proprietà più difficile da piazzare sul mercato e probabilmente nove vi daranno la stessa risposta: gli immobili ricevuti tramite donazione. Non stiamo parlando di case diroccate in zone depresse, ma spesso di abitazioni perfettamente vivibili, talvolta in posizioni privilegiate. Eppure portano addosso uno stigma così forte da renderle praticamente invendibili. È una di quelle situazioni in cui tutti perdono: chi possiede non riesce a monetizzare, chi cerca casa si priva di opzioni interessanti, il mercato resta ingolfato.
Una situazione assurda che affonda le radici in norme pensate per proteggere le famiglie ma che finiscono per paralizzare l’intero sistema. Ora, finalmente, qualcosa si muove.
Il costo nascosto di una tutela eccessiva
Facciamo un passo indietro per capire da dove nasce il problema. Il legislatore italiano ha voluto blindare i diritti di certe categorie di eredi, stabilendo che a prescindere da testamenti o donazioni, alcune persone devono ricevere una quota minima del patrimonio familiare. Un principio condivisibile, nato per evitare abusi e ingiustizie. Ma l’applicazione pratica di questa tutela ha generato effetti collaterali imprevisti e pesanti.
Quando qualcuno dona un immobile, rischia potenzialmente di intaccare queste quote protette. E qui inizia il calvario: gli eredi che si ritengono danneggiati possono contestare l’atto, ma solo dopo la morte di chi ha donato e nei dieci anni successivi. Sembra un lasso di tempo definito, ma in realtà non lo è affatto. Se chi ha fatto la donazione è ancora in vita, il conto alla rovescia non parte nemmeno. Potete immaginare le conseguenze? Un immobile donato nel 1985 potrebbe essere ancora oggi, quarant’anni dopo, tecnicamente aggredibile se il donante è ancora vivo.
Per chi acquista, questa situazione equivale a firmare un assegno in bianco. Potrebbe scoprire, magari dieci anni dopo l’acquisto, che qualche erede ha deciso di far valere i propri diritti, trascinandolo in una battaglia legale che non ha nulla a che vedere con lui. Ecco spiegato perché notai, avvocati e banche sconsigliano queste operazioni. Ecco perché tanti potenziali acquirenti, anche se attratti dall’immobile, alla fine rinunciano.
La svolta verso una maggiore certezza
Il provvedimento che sta completando l’iter parlamentare introduce un elemento che finora mancava completamente: la prevedibilità. Il meccanismo è, in sintesi, questo: si prende la data in cui la donazione è stata registrata ufficialmente, si aggiungono venti anni, e da quel momento nessuno, per nessun motivo, può più contestare nulla.
Facciamo un esempio pratico per renderlo ancora più chiaro. Una signora decide nel 2003 di intestare alla figlia l’appartamento dove questa vive con la sua famiglia. Atto regolare, tutto registrato come prevede la legge. Arriva il 2023: sono trascorsi esattamente vent’anni. Se questa riforma fosse già in vigore, da quel preciso momento la figlia potrebbe vendere quell’appartamento a chiunque, senza dover dare alcuna spiegazione sulla provenienza, senza dover offrire garanzie particolari, esattamente come se lo avesse comprato sul mercato. Non importa se la madre è ancora viva e vegeta, non importa se ha altri figli: dopo vent’anni, la questione è chiusa definitivamente.
Le conseguenze reali per il mercato
Pensate a quante situazioni simili esistono in questo momento in Italia. Migliaia di immobili bloccati, tenuti fuori dal mercato non per scelta strategica ma per impossibilità pratica. Proprietari che vorrebbero vendere ma sanno già che trovare un acquirente sarà un’impresa titanica. Altri che hanno bisogno di liquidità ma non possono ottenerla perché il loro patrimonio immobiliare è intoccabile.
Con l’entrata in vigore della nuova disciplina, tutto questo potrebbe sbloccarsi rapidamente. Immobili che oggi languono inutilizzati tornerebbero sul mercato, aumentando l’offerta effettivamente disponibile. Chi cerca casa avrebbe più opzioni tra cui scegliere, con la possibilità concreta di trovare soluzioni interessanti a condizioni vantaggiose.
Ma c’è un altro aspetto cruciale che spesso viene trascurato: il sistema del credito. Provate a chiedere un mutuo per acquistare un immobile donato e vedrete le porte chiudersi una dopo l’altra. Le banche non accettano come garanzia un bene che potrebbe essere oggetto di contestazioni future. È una politica comprensibile dal loro punto di vista, ma che taglia fuori dal mercato chiunque non disponga di liquidità immediata. Una volta stabilito un termine certo oltre il quale nulla è più discutibile, anche gli istituti di credito dovrebbero necessariamente rivedere la loro posizione, aprendo il mercato a una platea molto più ampia.
Non dimentichiamo poi l’utilizzo dello strumento della donazione come forma di pianificazione. Molte famiglie vorrebbero organizzare per tempo il passaggio del patrimonio alle generazioni successive, ma la paura di creare grane future le frena. Una norma chiara e definitiva eliminerebbe queste esitazioni, permettendo di pianificare con razionalità anziché procedere alla cieca.
Va detto con onestà: il traguardo non è ancora stato tagliato. Il testo ha ottenuto il via libera del Senato, ma deve ancora passare alla Camera dei Deputati e poi essere pubblicato ufficialmente. Fino a quando questo percorso non sarà completato, le regole attuali restano pienamente operative e ogni operazione su immobili donati richiede la massima cautela.
Affidatevi a chi ha l’esperienza per guidarvi
Muoversi in questo scenario richiede competenze tecniche precise e una conoscenza approfondita delle dinamiche normative. Ogni immobile ha una sua storia particolare, ogni donazione presenta caratteristiche specifiche che vanno analizzate attentamente. In CIS abbiamo costruito la nostra reputazione proprio sulla capacità di affrontare anche le situazioni più intricate con metodo e professionalità.
Non lasciate che la complessità vi impedisca di valutare opportunità che potrebbero rivelarsi vantaggiose. Contattateci per una consulenza mirata: analizzeremo insieme la vostra situazione, vi spiegheremo nel dettaglio quali sono i margini di manovra e quali precauzioni adottare. Il nostro obiettivo non è vendervi una casa, ma aiutarvi a fare la scelta giusta con piena consapevolezza di tutti gli elementi in gioco!